央行在终于降准降息之后，你还需要知道的8件事

最近，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。

发布会上，央行公布的政策，重点很多。所以，新闻一出，就受到了人们的积极关注。尤其是“引导存量房贷利率降低”和“下调存款准备金率”这两件事。从上午消息出来直到深夜，一直不断有人讨论，几乎刷屏了我的朋友圈。

但其实，除了“降息”和“降准”，这场发布会，还讲了很多。总体看下来，至少有6点，需要我们特别关注。

1. 引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

2. 房贷最低首付比例统一为15%，各地因城施策自主确定。

3. 近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。

4. 对于5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%。

5. 创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性。

6. 创设股票回购增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。

每一件，都是和我们每个人息息相关的民生大事。与此同时，也有不少人说，是，感觉事挺大，但就是搞不太明白，具体什么意思。以及，跟我到底有什么关系。

所以，今天我就尽我所能，把我所理解的，这些重大政策背后的逻辑和可能产生的后果，用一篇文章的时间，分享给你。可能说的不对，请批评。

那么，我们开始。首先，就从最受大家关注的“房贷利率”开始说起吧。

一、房贷利率

引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

看到这句话，很多人可能会以为，央行调低了房贷利率。但实际上，不是的。央行，并没有直接降低房贷利率。

什么意思？我举个例子。

假如，你在西虹市住。现在，你想要贷款买一套房子。这时候，你就找到了西虹市银行，让它给你贷款。

但是，西虹市银行给你的贷款的利率，可不是随便就得出来的，它需要考虑很多条件。

什么条件？

比如，央行就曾有一个要求：房贷利率，不能低于LPR基础利率，再下浮20个基点。

什么意思？LPR，银行对其最优质客户执行的贷款利率。是由央行组织，每月公布的基础利率标准。例如，2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。

而基点，就是0.01个百分点。20个基点，就是0.2%。

那么，对于通常大于5年期以上的房贷来说，最低的房贷利率，

就应当是：3.85%-0.2%=3.65%。

而对于西虹市银行来说，它要考虑的事情，还不止于此。

因为，它还不止央行一个“妈”。另一个“妈”，叫西虹市政府。央妈的话要听，政府妈的话也要听。

那么，政府有什么要求呢？

因为西虹市本地的房产市场已经过热了，所以政府说，咱要往下拉一拉，阻止过热。

怎么防止过热呢？给房贷利率，设置一个更高的标准。比如，比LPR再上浮60个基点。把这个当作底线，也就是：

3.85%+0.6%=4.45%。

懂了。所以理论上，在这两个妈妈的要求下，西虹市银行能贷给你的房贷利率，一般都大于4.45%。

而到了今年5月17日，央行又新出了一个房地产政策包，又叫517政策包。其中一条，就是：取消房贷利率政策下限。并且各地可因城施策，也可不再设置利率下限。

换句话来说，央行妈不再管西虹市银行了。你爱定多少利率，定多少利率。同时，央行还倡议包括西虹市政府在内的地方政府，取消之前制定的利率下限要求。

现在你明白，为什么我们说央行，并没有直接降低房贷利率了。

因为，央行并没有直接参与到你的利率制定之中，LPR本身没有调整，央行就没有直接参与到降息中。它做的，更多是根据LPR，要求实际贷款利率的上下限，并引导各地政府灵活调整实际的贷款利率。

就比如517政策包，就引导了各地方房贷利率下调。根据21世纪经济8月报道，一线城市中，广州首套房贷利率最低已经可以做到2.9%，苏州个人住房首套房贷利率低至2.95%。

房贷利率低，这对广大买房的老百姓来说，自然是好事，因为这样一来，你的资金成本就更低了，要还的利息也变少了。

但问题是：利差，出现了。

二、利差出现

什么意思？我们继续回到西虹市。

假如，在517政策包的引导下，西虹市的新办房贷利率，几乎要低于3%。但问题是：存量的贷款利率，依然在4.45%以上。

因为央行只是把利率下限取消了，并没有降LPR，LPR还是3.85%。所以，虽然不少存量贷款和LPR绑定，比如约定利率为：LPR上浮60个基点。但如果，LPR本身没有变化，存量的贷款利率，就是没有变化的。

这样下来，矛盾就产生了。

什么矛盾？存量房的贷款利率，是LPR上浮60个基点，4.45%，但新增的房贷利率，却因为取消了下限要求，能跑到3%以下。

你说，早早背上房贷的老用户，心里能舒坦吗？

所以，才有了我们今天看到的政策：引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

央行，依然没有直接降息，没有动LPR。它做的，就是进一步引导存量房的利率下降。

为什么是引导？因为西虹市银行，是实际经营的市场单位。央行，并没有强制让商业银行降低利率的权力。要不然，赔了钱算谁的？

并且，0.5个百分点，也并不是目标，而是央行估算的平均数字。那么，我们可以简单计算一下：如果贷款500万，还款30年，等额本息，如果利率从4.45%，降到了3.95%，你每个月，大概就能少还1400多元。这，就能在一定程度上，降低负担，刺激消费。

这挺好的。那么，西虹市银行会痛快接受引导吗？

难。因为贷款利息，本质上是西虹市银行的利润。而且是“已经装在兜里”的利润。而之前的贷款合同，都约定好了利率数额。从合同角度来说，西虹市银行如果非要按照原合同约定的利率执行，也没毛病。

那怎么办？这还怎么引导？有一个办法，可能会比较有效：“转按揭”。

三、转按揭

什么是转按揭？

我们还是假设，你在西虹市银行，以LPR+60基点，也就是4.45%的利率，办理了房贷，贷了100万。现在，三年过去，你的本金还有80万没还。

突然有一天，政策出来了。央行倡导西虹市银行调低存量房贷利率。

但是，如果西虹市银行不想调，怎么办？

这时候，你打听了一下，发现隔壁磨盘市银行的利率，能给到你3.5%的利率。

你就可以说，对不起，我不在你这里还贷款了。然后，提出转按揭申请，就能把你未还的80万，转移到磨盘市银行里去，按照3.5%的利率偿还。

转按揭，就是允许贷款者把这个银行里的贷款，转移到另外一个银行去。

因为西虹市银行、磨盘市银行是市场主体，央行不能强制要求它们降低利率。

但是，央行可以用市场的方式，让它们之间产生利率的竞争。

那么，当一方利率更低，并且不允许上一家银行拒绝客户在合法银行办理转按揭，那么贷款业务，自然就会跑到更低利率的那家银行里去。

这时候，央行就相当于利用“转按揭”这种市场化的手段，赋予了贷款者在和银行谈判时的有力筹码：你到底调不调利率？不调，我去对面看看，大不了转按揭呗。

那么，如果转按揭真的要实施，西虹市银行，又该作何反应？

四、3个步骤

西虹市银行左思右想，大概有这三步。

首先，针对一些信用等级比较高的客户，不用谈判，直接通知降息。

为什么？因为信用等级比较高的用户，如果他到别的地方，去谈低利率转按揭，大概率是能谈下来的。

而且如果每一个用户都来谈这么一次，还要预约、申请，申请完再处理，而且最后的结果还是大概率要降，那这部分运营成本，对于银行来说，就是白白增加的浪费。

好。那就不麻烦，直接先降到底。如果你信用好，等通知就行了。

接着，信用一般的客户，一个个谈。如果你左等右等，等不来通知，那就说明，西虹市银行在等你去谈判。

那要是实在谈不拢呢？那就是第三步：谈不拢的，接受你去办转按揭。

还记得吗？利率，是风险的定价。

西虹市银行给你贷款，它就势必会评判你还款的风险，最终决定给多少利率。如果你有稳定工作，有固定资产，还钱对你来说是极大概率事件，借钱给你风险小，它也会愿意给你更低的利率。

这就是央行为了引导存量利率下调，可能采取的措施转按揭，以及转按揭实施后，可能产生的影响。

而除了引导，央行还可以：直接规定。

五、减少歧视

全国层面商业性个人住房贷款不再区分首套房二套房，统一最低首付比例全部为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿确定具体的首付比例。

央行，在这次的924政策包里，直接规定了：以后无论首套房还是二套房，统一最低首付比例，15%。

上次的类似规定，还是在517政策包。规定：首套房最低首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%。

而924这次规定的意思，大概就是：以后，不歧视二套房了。

以前，每次谈到买二套房，天然就不受待见：你是不是想炒房？那不行。我得想办法，提高二套房的购买门槛。比如，更高的首付比例，更高的房贷利率。

但是，实际上有些人对二套房，是真的有需求的。就例如，老王手握100万，想给自家换一个大一点的房子，看来看去，看中一套，总价500万。

那么，首付如果按25%算，就要一下子付125万，搞不起。现在，首付到了15%，只需要一次性支付75万，就能成了。

统一15%之后，之前有意愿购买二套房的人，面对的，就是更低的门槛了。

请注意，这并不是强行劝人去买二套房，政策很难直接推人去消费。

因为，央行的政策，其实通常是一根“绳子”，而不是“棍子”。

什么是绳子？

假如，我们把经济看作一匹马。那么，当经济过热，马儿失控的时候，央行就可以通过收紧绳子，比如增加准备金率，提高存款利率，把钱往回收，把经济这匹马往回拉。

但是，当经济一旦遇到一些挑战的时候，马儿不敢往前走，央行放绳子，经济就能一下子跑起来吗？很难。

这时候，你就需要一根棍子，戳一戳这匹马，它才能迈开蹄子，小心地往前走。

所以，把二套房的首付比例调低到15%，真的能刺激二套房的购买吗？不一定。但至少，央行把想买二套房的人身上，因为首付比例过大而绑着的绳子，给松开了。

那么，还有什么政策，是央行的绳子政策？

六、存款准备金

近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25~0.5个百分点。

什么是存款准备金？

银行在向外贷款的时候，会产生大量货币。比如，你在银行里存了10000元。银行就会把这10000元贷出去。而贷到10000元的人，可能又会存下8000元。贷到8000元的人呢？可能又会存6000元。

存进去，贷出来。存进去，贷出来。

自始至终，货币就只有你的10000元，但通过银行这么一操作，市面上流通的钱，成了10000+8000+6000=24000元。远大于10000元。

那么，当有天大家同时来取钱，银行就会因为挤兑，而产生巨大的风险。

那怎么办？把一些钱，收在央行。每产生一笔存款，就把一定比率的钱放在央行，不让那么多的钱出去。

这笔钱，就是央行的存款准备金。而目前的平均存款准备金率，是7%。

所以，你大概可以感觉到，存款准备金，也是一条拉着马儿的绳子。当货币在不断的存款-贷款的循环中增加的时候，提高准备金的比率，就能把这匹马儿给往后拽一下。

而降低准备金的比率，就是把这根绳子给松开。但是，放开了绳子，马儿就一定会跑吗？最终这个钱，真的会被企业贷走，去投入生产吗？

也不一定。因为“企业不会贷款”这件事，过去可能是因为“供给方约束”。很多人想借，但没有足够的钱。而现在，可能是“需求方约束”。钱很多，但想借的人，又不够了。

好了。现在你可以看到，为了驾驭经济这匹马，央行手上有两根绳子。一根，叫利率。一根，叫准备金。而现在，央行已经把这两根绳子，全部放开了。

但央行做的，还不止如此。

七、保障性住房再贷款

将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。

看不太懂。什么意思？

要想说明白这件事，就又要说回517政策包了。

当前的市场上，有很多房地产商。房子盖好了，但是卖不出去。供应商天天电话轰炸，要求结算，看着要破产了。

于是，就出现了这样的局面：一边，是要破产的地产商。另一边，是不买房子的老百姓。

交易迟迟不发生，眼看就要僵住了。怎么办？

交易不发生，那就想办法创造交易。

怎么创造？不少地方政府就开始想办法，选定地方国有企业，成立专项基金（special purpose vehicle）。

成立专项基金干嘛呢？去收购那些盖好了但是卖不出去的房子，租或者卖给老百姓。

你本来也卖不出去，所以用相对更低的价格来收购，地产公司也大概率不会有意见。而更低的成本，也就带来更低的价格，也能满足老百姓的需求。

这样，就能在一定程度上，解决市场缺乏交易的问题。

但是，问题又来了：钱从哪来？

其中一个重要的渠道，就是保障性住房再贷款。这就是今年5月17日，央行宣布的，将设立3000亿保障性住房再贷款的由来。

但是，保障性住房再贷款，不能给你搞定全部资金。比如，你要筹措10个亿的资金，你首先要自己准备4个亿，然后去找银行借6个亿专项资金。央行，解决60%资金。

而这时候，924政策，又往前更进一步。算了。如果4个亿你也筹不起来的话，10个亿就全我出吧。

换句话说，如果筹措4个亿资金，又成了困住地方政府手脚的绳子，那么央行全负责，不止解决60%，解决100%，就是把这根绳子也解开了。

好了。截至目前，我们一直在聊房地产。但其实这次会议的内容，不止房地产。还有两项重点内容，和股票有关。

八、减少卖出、增加买入

将创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展。第一项是创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，这项政策将大幅提升机构的资金获取能力和股票增持能力。

第二项是创设股票回购增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。

根据澎湃新闻报道，A股9月25日开盘延续涨势，三大股指开盘暴涨。

为啥呢？可能就和924这两个政策密不可分。网友开玩笑道：外卖小哥看完发布会，餐也不送了，赶着回去加仓了。

可是，为什么？为什么出了这两项内容，股市就会涨呢？

这要从“不必要卖出”行为，开始说起了。

什么是不必要卖出？

假设，你是一家基金公司。现在，你手里股票挺多，但现金却没多少。那么请问，当你想去买另一家你更看好的公司股票，或者去购置其他资产，但钱不够的时候，怎么办？

答案也很合理：卖掉手里的股票。即便有些股票，你是真心实意地觉得，持有下去会有更高收益。那也不行，也必须割肉。

这种认可但不得不卖的行为，就是：不必要的卖出。而这种卖出多了之后，又会连累本来表现很好的上市公司，股价下跌。

那怎么办呢？

这时候，第一项政策，就派上了用场。

只要你是符合条件的证券、基金、保险公司，你就能抵押流动性相对较差的资产，比如股票ETF、沪深300成份股，换取流动性更高的资产，比如国债、央行票据等。然后，再进行融资，解“没钱”的燃眉之急。

而随着卖出行为减少，优秀公司的股价，也就稳定下来了。

而另外一项政策，正好作用在了相对的方向：增加合理的买入。

什么叫“增加合理买入”？

整个市场上，最了解自己股票值钱与否的，大概率就是上市公司自己。

那么，当你觉得自己被低估的时候，看到市场上卖出多，买入少的时候，你就可以去回购或者增持自己的股票，稳住股价。

这种出于认可价值而产生的买入行为，就是“合理买入”。可是，钱从哪里来？

股票回购增持专项再贷款，就是资金来源之一。在央行的引导下，银行向上市公司和主要股东提供贷款，但是，仅限于支持你回购和增持自家公司的股票。

好了。如果你把针对股市的这两个政策并列来看，你就会发现，他们一个是减少卖出。一个，是增加买入。

价格，是由供需决定的。而当买入变多，卖出变少之后，股价就会变高，或者趋于稳定。当稳定的股票越来越多之后，股票市场，也就越来越稳定。

九、最后的话

今天，我试着用一篇文章，分享了一些我对央行“924政策包”的分析和猜测。

一家之言，供你参考。

不知道听完这些分享的你，是什么样的感觉？

我的感觉是，央妈，真是不容易。

尽管央行的政策，通常是一根“绳子”，而不是“棍子”，但还是把能干的事情，都干起来了。

比如，引导存量利率下调。比如，降低准备金比率。又比如，加大专项资金支持。稳定房市，也稳定股市。

当然。不少具体的政策，可能还没有出来。各地商业银行的反应，目前也不太可知。

但至少在昨天（9月24日）之后，你能感受到一份信心，和一份决心。

而在未来，这种决心，可能还将持续下去。

直到，花开的那一天。


可能会好的。